广州楼市现状

截至2024年，广州楼市呈现出明显的两极分化现象。以下是广州楼市现状的详细分析：

番禺和黄埔核心区域：人气持续回暖，出现客户连夜抢购的现象。政府对核心区域的基础设施建设和公共服务投入力度较大，提升了这些区域的房产价值。

成交量稳定：2024年11月，广州新房和二手成交量再破2万大关，二手单月成交量连破1.3万套，市场热度较高。

价格上涨：部分核心地段的房源出现返价和惜售现象，如天河北有二手房涨价632万，珠江新城的汇悦台、广粤尊府等楼盘在接近成交时临时返价。

非核心区域和非热点项目：市场表现乏力，远郊项目甚至需要开启全线折扣。

库存压力大：广州市新房库存量为1521.9万平方米，去化周期为20个月，市场供应压力较大。

需求不足：由于缺乏政策支持，非核心区域的需求相对较少，导致市场表现低迷。

政策优化：包括限购政策松绑、增值税征免年限优化、公积金“认房不认贷”等，这些政策有效地刺激了购房者的需求，尤其是二手住宅市场。

贷款利率上调：2024年11月初，广州多家银行表示，新增房贷利率将上调至3%，结束2字头时代。

买家犹豫：尽管市场有所回暖，但购房者仍面临高房价和严格的贷款政策，购房成本上升，导致犹豫不决。

市场分化：广州楼市呈现出“冰火两重天”的现状，一边是二手市场的降价促销，一边是新房市场的抄底机会。

政策空间有限：目前广州已经出台了许多楼市政策，未来可打的牌已经非常有限，预计未来政策调整的空间不大。

市场回暖持续性：随着政策的推动和市场需求的释放，广州楼市的热度有望继续保持，但价格大范围上涨的可能性较小。

综上所述，广州楼市目前呈现出核心区域回暖、非核心区域低迷的两极分化格局。政策优化和市场需求的释放是主要推动力，但市场仍存在供应过剩和购房者观望情绪等问题。未来政策调整空间有限，市场回暖的持续性有待观察。建议购房者在选择购房区域和项目时，应充分考虑自身需求和预算，理性决策。